房地产：测算投资

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做房地产经济测算，主要有两个目的，一是对地产项目做利润率判断，二是评估一个阶段的资金平衡。  很多人认为算账是财务的事，但既然是房地产通识，粗略的了解经济测算的大致内容，会对我们理解项目有很大帮助
整个项目的开发周期内，每年资金平衡非常重要，这在静态测算中体现不出来，也许整个项目静态测算结果很赚钱，但是，第一年现金流就断了，你根本赚不到后面的钱，每年的现金流实现平衡才最为重要。

模型的框架

横向：时间轴：月/季/年都可以，因为钱在不同时间价值不同，所以加入时间维度

纵向- 赚不赚的核心就是，付了多少，又得到多少

1 物业获取成本：地价契税及土地杂费，建安成本，拆除成本（旧楼），各种设计费咨询费，资产买入价及税费中介费（买入在营资产），改造费用

2 有了物业以后获取的收入：出租物业1）净收入：租金，物业费，市场推广费，停车场费等，减去物业运营成本，土地税，房产税，营业税（营改增前），保险，维修维护费及基金预留，租赁中介费，宣传费等 2）假定出售值：假设物业在持有期结束出售的价格

或者压根不出租，直接销售，那么就写预测销售收入进去，减去中介及推广费，税费（复杂的土增税等）

3 所得税计算：一般都是一个项目都会由一家项目公司来持有，所以项目公司对自己的账面收益要交企业所得税，用2减去贷款利息，物业折旧（把1进行摊销），考虑过往账面亏损等。

4 1+2+3，得到了不贷款现金流，可以算出不加杠杆的回报。

然而，房地产是一定要加杠杆的

5 做开发贷或者经营贷现金流：提取贷款，付息，慢慢还本，还清

6 把5加到4上面，就得出加杠杆的收益

如果是内资企业，那么到这里就基本结束了。

终上所述，框架大概就是这样，可是里面有很多小细节可以关注，房产投资要走的路还有很长。http://www.360doc.com/content/17/0331/10/40890130_641633342.shtml