理性看待中国楼市

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中国楼市是典型的政策市。一旦经济环境和楼市环境发生变化，楼市调控政策也必然随之发生变化。  对此，我们有三个简单判断：  其一，楼市维稳。在稳增长的总基调下，房地产即便不能作为首要刺激对象，也不能对宏观经济形成拖累。  其二，楼市调控微调是大概率事件。地方政府或将获得更大的调控自主权，一二线城市和三四线城市在楼市调控上，将会得到更大程度区别对待，部分调整政策可能会被松绑。具体而言，一二线大幅松绑可能性不大，一线城市大幅松绑可能性更小。  其三，房价要稳，大规模刺激尚未被提上日程。如果说2018年的任务是遏制房价大涨，2019年的任务就成了“防范房价大跌”。当然，在房住不炒的总体格调之下，房地产主要以稳为主，大规模刺激尚未被提上日程。  至于下一步如何走，则要看经济下行压力能否得到缓解，外部环境能否稳定下来，减税、基建、改革等措施对经济的提振作用是否有效。  如果一切向好，楼市重启的可能性就不大。相反，同理。对房企来说，80%的负债率算高吗？

不同于其他传统行业，房地产属于重资产、资金密集型行业，别说84%的资产负债率，绿城当年负债率超159%也没见宋卫平喊破产，最后据说超过了200%以上，才变卖24.6%的股权换得九龙仓50.98亿港元的救命钱。对大部分房企来说，即使负债率过100%，日子照样过的滋润。（更何况，万科新总裁祝九胜是经济学博士出身，最擅长现金流管理，万科的销售回款效率在同业属于顶尖，融资议价能力极强、现金流管理效率极高。）

房产税，这个一致被评为中国房价的终极大杀器，却一直处于纸上谈兵的状态。......中国确实出台过一剑封喉的房产税，但那是在66年前——1948～1949年新中国成立的前夜，当时14%的高额房产税都无法压制房价的暴涨。于是在1952年，中国国土建设部直接出台了征收房产交易利得税200%的核武器，瞬间打爆了爆炒房价的投机商，成功平抑了房价。

因此对于房产税这一被评为中国房价的终极大杀器，我们要辩证的看待它。既有好处，也有坏处，任何事情都有对立面，房产税如何发挥它的作用，我们还应该在时间的洪流中，细细品味。

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