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地产行业增速低于经济增长而占比不断上升，主要是由于增长是可比价格的增长，占比则是现价的对比，房地产价格的较快增长导致了这一看似矛盾的结果，也就是说，房地产行业增加值，从可比角度讲，在国民经济中的地位是相对萎缩的。这一段有点绕，我们举个简单的例子。
假设我们经济只有两个部门，农业和住房。去年农业部门共生产粮食100公斤，每公斤1元，则农业部门的产值为100元，同时我们还盖了100平米房子，每平米1元，则住房部门产值为100元，二者在经济中的占比均为50%。
今年，农业部门生产粮食120公斤，每公斤1.1元，则农业部门产值为132元，住房部门盖了110平米房子，但房价涨了，现在每平方1.5元，则住房部门产值165元，今年农业和住房部门的产值占比则变成了44.5%和55.5%。但实际上，我们以去年可比价格算的话，农业部门的产值增长为20%，住房部门仅为10%。这就解释了为什么房地产增速较低，但占比上涨的主要原因。
其次，我们分析房地产投资在固定资产投资中的比重。从下图可以看出，2000年以来，房地产开发投资在固定资产投资中的占比保持稳定，2011年以来呈现下降态势，2017年，房地产开发投资占全部固定资产投资的比重为17.4%，较2011年下降3个百分点。房地产开发投资占比下降的主要原因还是在于针对房地产行业的调控，导致其投资增速近年来低于固定资产投资总体增速。
房地产信贷投放快速增长，虽是金融机构逐利的客观选择，但一定程度上，也挤压了对其他产业的投放. 不可否认，工业中长期贷款增速较低，既有工业企业自身资金需求的原因，也有去产能导致的总量压缩的因素。但作为国民经济的重要组成部分，金融机构在工业领域的投放仅有如此之低的增速，无论如何也说不过去。房地产市场的购买者主体为居民部门，居民部门的购买能力或者说加杠杆能力是房地产发展走势的决定性因素。一般来讲，衡量居民部门杠杆率，主要是看居民部门债务与GDP的比重，除此之外，我们尝试使用居民存贷款比值粗略衡量居民部门资产负债比率。国城市家庭，每月需要拿出40%左右的家庭收入用以归还贷款，即使考虑到通货膨胀以及居民收入增长因素，在未来可见的几年内，城市居民现金流都将处于较为紧张的局面，这一方面增加了房地产信贷的风险，另一方面也不利于居民消费的增长。
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发表于 2018-12-6 20:15:56
